张斌辉代表：

您提出的关于全面整顿提高南通市楼宇物业管理水平，再创城市新面貌的建议收悉，现答复如下：

您对我市老旧楼宇物业管理现状做了详细调研，所提的建议具有很强的指导性。老旧楼宇历史遗留问题多，基础设施老化，环境脏乱差，有的甚至缺失管理主体。近年来，我局紧紧围绕市委、市政府的总体要求，加强行业监督管理，规范企业管理服务，积极探索由社区牵头组织开展物业管理服务，结合小区改造积极引入市场化物业管理服务，不断提升居民生活品质和城市整体形象。

一、努力打造优质的物业企业服务团队

（一）提高从业人员整体素质和技能水平。充分发挥行业协会作用，组织开展行业职业技能培训和竞赛等活动，通过信用加分等方式，鼓励物业服务企业完善人才培养机制，通过聘用本科及以上学历大学生职员，组织企业高层、项目经理和消防、房屋维修等从业人员岗位技能培训，搭建专业团队和优质高效的物业服务企业。

（二）指导物业服务企业健全服务质量保障体系。建立服务投诉快速处理机制，依据物业服务合同约定，加强共用部位、共用设施设备定期巡检和维护保养，加强人员车辆管理，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，鼓励物业服务企业委托有资质的建筑垃圾处置单位及时清运小区建筑垃圾，切实保障业主生命财产安全，保持小区居住环境的整洁卫生。

（三）积极打造优秀物业服务项目。持续开展省、市示范物业管理项目评价工作，发挥优秀项目示范引领作用，以点带面推动行业高质量发展，2021年，力争创建市级示范物业管理项目不少于30个、省级示范物业管理项目不少于10个。

（四）充分发挥业主委员会的小区主体地位作用。积极推动小区成立业主委员会或物业管理委员会，搭建业主、社区、物业沟通的桥梁。甄选履行业主义务、热心公益事业、责任心较强并具有一定组织能力的业主担任业主委员会成员，引导鼓励人大代表、政协委员、公益律师、党政机关、企事业单位的领导干部或退休前在单位担任过领导干部的老同志参加业主委员会，确保依法依规决策议事。真正发挥业委会对物业服务企业的监督作用，对未按照合同约定提供服务，且双方沟通后仍无明显改善的，按程序启动解聘和重新选聘工作。

二、持续强化对物业行业的监督管理

（一）深化物业管理项目常态检查。2017年，国务院取消物业服务企业资质管理后，对物业服务企业的监管缺少了一个有力的抓手，为确保日常监管高频长效、物业服务质价相符，维护广大业主的合法权益，市住建局每年持续组织开展物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查，以小区环境秩序维护和电梯、消防安全工作检查为主，每月检查4次、通报公示2次，每季度现场点评1次，通过检查问题与督促整改交替推进，督促物业服务企业提升服务质量。截止5月底，“421”常态检查共检查114个物业管理小区，涉及73家物业服务企业，督改环境秩序、电梯、消防、公示等各类问题约2600余处。

（二）组织开展物业服务品质提升活动。2021年，我市启动了为期三年的住宅小区物业服务品质提升活动，由各县（市、区）物业管理行政主管部门主导，分步推动完成商品房小区、有专业化物业管理的老旧小区和拆迁安置房小区物业服务品质提升工作，逐一排查梳理，逐一建立小区档案和问题清单，按照“一小区一标准一方案”制定提升措施，督促物业企业落实整改，提升服务品质。其中，市住建局会同崇川区梳理形成今年的任务清单，包括商品房小区64个、老旧小区22个、拆迁安置房小区54个，正按计划组织推进。

（三）不断健全物业服务信用评价体系。今年4月份，在前几年企业信用档案管理工作的基础上，制定印发了《南通市物业服务企业及项目负责人信用信息管理暂行办法》，对物业服务企业和项目负责人经营管理情况实施信用星级评定，加强信息披露及使用，实行守信激励、失信惩戒，将企业信用等级作为分类监管、评先评优、招标投标的重要依据，对年度“黑名单”企业，将限制其参加次年的项目招投标，促进优胜劣汰。

（四）健全完善小区物业管理多方联动机制。各级物业管理行政主管部门畅通群众问题反映渠道，及时受理答复市长信箱、部门信箱、阳光信访、12345等市民热线，积极回应广大业主问题诉求，有效化解矛盾纠纷。加强部门联动，根据《南通市住宅物业管理条例》，会同发改、市场监管等相关行政主管部门，加大对居民小区物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、标准，以及公共收益收支情况的检查监督，规范物业服务收费和相关信息公示等行为。持续加强与应急管理、消防救援部门的协同处置，督促物业服务企业积极配合，持续加强住宅小区生命通道管控，对消防车通道被堵塞占用、电动自行车违规停放充电等行为能及时劝阻报告。发动物业企业积极配合城管部门开展小区违法建设治理，结合我市老旧小区改造，逐步消化历史违建，创建更多的“无违建小区”，为广大市民打造和谐有序的居住环境。

三、积极推动老旧小区改造和社区物业常态管理

（一）建立城镇老旧小区改造项目生成机制。2021年，市住建局继续牵头组织各县（市、区）建设主管部门做好辖区范围内2000年前建成的老旧小区的摸排工作，全面统计小区的规模，业主户数，居住人口等情况，一个小区建立一个档案清册。在此基础上，征求广大业主的改造愿望，明确小区改造的对象范围和内容，完成了需要的改造老旧小区项目库和“十四五”城镇老旧小区规划编制的上报工作。我市主城区两区合并后，为了系统开展好这项工作，崇川区对2000年前的小区再次进行基础调查，经统计，全区共有251个老旧小区，总建筑面积1080.6万平方米，住宅楼3896幢，涉及13.13万户。改造底数摸清之后，着手制定《崇川区老旧小区改造“十四五”规划》，将剩下的239个老旧小区改造项目按轻重缓急和体量大小，分5年完成综合改造。2021年，南通全市已列入国家改造计划和省民生实事老小区改造项目共96个，主要集中我市主城区，其中，崇川区计划改造48个小区78个项目，县（市、区）老旧小区改造项目18个老小区。按照年度目标任务要求，当年施工当年完成。

（二）因地制宜确定老旧小区改造内容和标准。老旧小区改造注重整体规划与品质设计，采用多团队设计、多方案比选、多风格展示，减少同化性。方案设计以补齐基础设施、完善功能设施、提升服务设施为目标，把环境脏乱差整治、智慧化社区打造作为重点，同时与自来水、供电、弱电、燃气、路灯等专营单位有效衔接，确保地下雨污网管与配套管网管位清晰。地上屋面、外立面、停车位、道路、景观、绿化等改造与地下管网改造同步实施，确保一次改到位。根据老旧小区的不同类型，制定不同的改造方案，做到一小区一方案。针对建成年代久远，配套设施破损严重的老旧小区，采取推倒重来、彻底改造的方案实施。对于相对完好的老旧小区，分成三类实施：一是保基本类，做好小区内的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；二是提升类，在保基本的基础上，改造一些提升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、活动室、物业用房，支持既有多层住宅加装电梯；三是完善公共服务类，在前两者的基础上建设“完整社区”，改善居住条件，完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民店等社区公共服务。

（三）不断完善社区物业管理工作体制。为强化物业管理各方责任，推动物业管理重心下移，优化物业管理模式，加快建立“统一领导、分级负责，条块结合、以块为主，整体联动、综合协调”的物业管理工作体制，在市住建局指导下，主城区今年3月份出台了《崇川区社区物业管理办法》，该办法一是明确了街道、社区专职物管工作人员，街道建立党政领导挂钩联系各社区物业制度，社区物业管理工作由社区书记组织开展；二是落实三级管理责任，建立联席会议制度，以街道为主体，社区具体负责，区相关部门指导与协助，全力抓好落实；三是强化物业管理工作考评，小区物业服务企业由街道每月考核，将安置房小区、老旧小区物业企业考评结果与补贴、奖励挂钩，同时，区物管考核办每季度抽考物业小区，并将街道对社区物业管理工作纳入年度目标管理考核，考核结果与长效管理考核挂钩。

（四）积极探索老旧小区、安置房小区物业管理模式。强化老旧小区属地管理责任，以老旧小区改造为契机，在没有业主大会和业主委员会的老旧小区，积极推动成立业主委员会，短期内无法成立的，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成物业管理委员会代行职责，搭建居民、社区、物业沟通的桥梁。探索构建市场化物业管理体系，对建设规模适中、基础设施较好、居民追求优质服务的老旧小区，由社区牵头，经业主委员会（物业管理委员会）广泛征求业主意见，向社会公开招标引进市场化物业管理，切实维护改造成果，落实小区长效管理。6月21日，市委徐书记在调研崇川区老旧小区整治工作时批示，要求“在老旧小区、保障性住房小区探索‘物业服务社’管理新模式，以非营利性社会组织代替物业管理公司，根据物业管理的实际成本适当收取管理费用，安全保卫、绿化养护等服务项目可直接购买服务；社区党组织在工作统筹、人员调配等方面可与‘物业服务社’有机融合，切实发挥好社区党组织在基层社会治理中的领导作用”。我局将会同崇川区进行试点，研究制定试点工作方案，努力探索，走出一条具有南通特色、适合老旧小区和保障性住房小区的物业管理新路子。

物业管理关系广大业主切身利益，关系城市整体观感，我们将致力于对物业服务企业的监管考核，全面推进老旧项目城市更新改造，努力为实现群众居住环境、城市形象品质双提升提供有力支撑。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2021年6月28日